以產業聚集提升溫泉地產商業價值
瀏覽量：溫泉，是大自然賜予人類的療養與洗浴資源，從以療養為目的轉變為以休閑養生為主要功能后，獲得了巨大發展。由于溫泉在健康養生與旅游休閑上的巨大價值，其“休閑產業聚集核功能”越來越突出，形成了產業規?；奂?，推動了以“溫泉+旅游地產”為主要開發模式的綜合性溫泉度假村的發展。
近幾年，隨著溫泉產業規?；奂闹饾u顯現，溫泉作為休閑核心，不斷帶動溫泉度假村周邊發展，城鎮化的街區出現了，文化休閑廣場建成了，延伸出餐廳、工坊、水吧、夜店、商鋪、美容、健體、療養等多種業態的商業街區及休閑商業綜合體，一個小鎮開始形成。隨著溫泉度假物業的發展，依靠溫泉休閑消費，區域經濟獲得大幅度提升，一個不是依靠工業化，而是由休閑帶動的休閑度假新城開始建立并發展起來。
無論是單一的溫泉項目，還是綜合性溫泉度假村，亦或是溫泉小鎮及溫泉新城，溫泉地產在其中都扮演了重要的角色，也成為了開發商競相追逐的贏利點。隨著一批旅游大鱷、地產大鱷的介入和著名溫泉品牌的戰略擴張，溫泉房地產領域的競爭也愈發激烈。
溫泉的產業聚集效應
溫泉具有強大的產業聚集功能，由于其產品具有生產、銷售和購買一體化的旅游產業特征，因此其產業鏈“以下游產業為主，橫向產業協作突出”，中游產業幾乎沒有，上游產業（勘測、開采、設備設計等）數量也相對較少，而處于服務終端的下游產業則非常發達，并呈現出了協作發展的特點。隨著國內休閑模式的整體升級和溫泉市場的細分，下游產業間的協作關系愈加密切。
我們通過總結，認為在市場的推動下，會議休閑、運動游樂、生態農莊、康復療養等產業與溫泉產生了很好的聚集效應。
“溫泉+會議休閑”：充分利用溫泉的康體療養價值與休閑整合效應，把商務會議作為最重要的一項服務來對待。建設完善的商務及會議設施，配套專職會議接待部，以及滿足會議客人全方位需求的客房、餐飲、娛樂、運動、保健、體檢和購物服務，實現溫泉資源綜合開發價值的巨大突破。
“溫泉+運動游樂”：在溫泉泡浴的基礎上，通過發展滿足旅游者體驗性、參與性需求的運動游樂項目，延長游客停留時間甚至改善溫泉的淡季經營問題，提高人均消費水平，從而實現整體開發經營的突破。比較典型的運動游樂項目包括水游樂（溫泉造浪池、溫泉漂流、溫泉游泳池、水上滑梯）、高爾夫、滑雪場、以及融合了主題公園、劇場、運動俱樂部、自駕車營地等多元化游樂項目的綜合游樂。
“溫泉+康復療養”：依托醫院、生命科學研究中心等機構，充分發揮醫學、生命科學與健康管理的作用，結合現代理療手法的應用，把溫泉的健康養生價值與日常的體檢、醫療、診斷、康復、療養、健身等等一系列手段深度結合，打造溫泉康復療養基地。
“溫泉+生態農莊”：按照“溫泉生態莊園”的模式，將溫泉資源與生態農莊開發有機融合。一方面以地熱營造溫室，發展高附加值種養殖項目、溫泉生態農業項目；另一方面，可以利用生態農莊的設施載體，創造出極具特色的溫泉泡浴場所。
溫泉與地產：實現雙向互動
溫泉地產，顧名思義，包括“溫泉”和“地產”兩部分。其中溫泉是長線投資發展結構，包括養生、康療、美容美體等產品主脈，也包括餐飲休閑、運動休閑、商務會議等休閑聚集配套；地產是一種短線投資、快速收益的結構，包括可售后回租的或純經營性質的酒店及配套、旅游商業地產、產權式公寓、度假公寓（第二居所），以及公寓、花園洋房、別墅等純銷售型物業。
溫泉地產開發的關鍵在于溫泉旅游與地產雙核啟動及雙向互動，即以溫泉旅游休閑項目開發為主，營造大景觀、私密性、精致性、文化性的氛圍，提升項目人氣，從而帶動地價升值；以地產項目為輔，充實休閑產業結構，完善投資模式。其中，一部分用作經營，一部分可以住宅的形式進行銷售，從而實現快速盈利。
溫泉與地產關系圖
溫泉與地產的盈利模式
溫泉地產存在的問題：溫泉與地產分離
通過分析我國溫泉產業的發展趨勢和各地溫泉地產的特征，可以發現，存在著以下問題：
第一，大部分溫泉地產均強調其擁有溫泉資源優勢，但各個溫泉住宅、酒店內所承載的休閑方式和休閑品質卻無二致，大多以公用的溫泉會所或溫泉水療中心去實現其溫泉休閑功能。即資源主導型地產為市場上的主流，休閑主導型地產尚未盛行。
第二，絕大多數銷售型溫泉地產開發依然沿襲常規住宅開發模式，并未很好地研究溫泉休閑方式與居住生活方式的關系，溫泉資源未能深度開發，利用程度低，未能很好地成為住宅的增值要素。簡單來說，如果把住宅浴室水管中的溫泉水換掉，就無法分辨出溫泉住宅與其他休閑型居所的差異了。
第三，在溫泉產業聚集和溫泉產業鏈逐步完善的趨勢下，溫泉地產的開發顯得有些落后，僅僅打造了社區配套的溫泉泳池、溫泉會所和水療中心，卻未能融入豐富的溫泉產業及大量協作性很強的商業產業，未能打造整體的溫泉休閑生活方式，溫泉房地產的商業價值并未得到充分挖掘和運用。
溫泉地產的發展思路：以產業聚集提升商業價值
通過細分溫泉產業鏈，分析溫泉休閑生活的要素和特征，運用休閑游憩項目的打造模式和思想，將開發眼光聚焦于現代人的休閑生活方式，著眼于溫泉產業聚集，是完全可以大幅度提高溫泉房地產的商業價值的：
1、建筑單體設計上，在滿足住戶正常的居住功能基礎上，運用入戶的溫泉資源，打造極具情趣性的溫泉休閑空間（溫泉健身房、溫泉陽臺、溫泉影音廳等），也可以根據住戶特征，打造特有的溫泉功能空間（私家水療房、私家溫泉理療房），還可以運用溫泉景觀打造手法，將溫泉融入到整個建筑中。有庭院空間的，可以打造云蒸霧繞、內外通透的溫泉庭院，無庭院空間的，可以運用灰空間打造見天或見地的溫泉泡湯平臺，就算連灰空間也沒有，還可以通過局部溫泉的運用，打造溫泉起居室、溫泉餐廳等溫泉房間。一方面促進住戶休閑方式的提升，另一方面，將住戶的日常工作生活與休閑生活真正融為一體。
2、景觀打造上，不僅要考慮自然景觀的賞心悅目和文化景觀的寓意表達，更重要的是要充分理解住戶在室內室外的休閑游憩習慣，并結合各產業業態的經營和消費特征，將各種造景要素（山水樹石、亭臺樓榭等）作為融合住戶休閑生活方式的脈絡和工具。同時，也將各種溫泉休閑業態融入景觀中（湖中水療中心、山林康復中心等），實現景觀的可參與性和可消費性。
3、配套設施上，在保證基本生活配套（能源、信息、安全等）和休閑配套（健身、娛樂、社交等）的基礎上，需要細分各種溫泉產業業態的經營模式和特點，適當拆分并融入社區配套中。以水療為例，可營造室內室外、私有或公用的多種冷熱水療空間、設施和設備；同時注重室內裝修和園林景觀的情景化；將精油、食品、溫泉與聲光電技術等融進社區配套，打造與日常生活緊密聯系的溫室型會所、康復音樂系統、家庭香氛系統、養生植物和食品陪送系統等。
4、服務的營造上，也需要根據住戶日常生活和休閑生活特征定制公共服務和私家專屬服務的綜合服務系統，公共服務如社區溫室、兒童溫泉娛樂場、溫泉健身場等，私家可以定制的服務包括養生食品藥品配送服務、私家水療服務、私家康復服務等。
通過以上升級可以發現，溫泉商業的聚集也具有了條件，一方面，逐漸聚集了溫泉及衍生的商業業態，形成了小型溫泉商業中心，容納的業態包括了溫泉娛樂、溫泉康復、養生養老、溫泉美容品、溫泉食品、溫泉植被等等，另一方面，在地產的營銷和物業服務中，通過與項目外的相關產業業態形成聯動經營和聯動營銷態勢，充分將住戶的家居生活、休閑度假生活和其他生活連成一線，真正實現生活方式的打造，同時也促進社區商業和服務的引進。
